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DISTRATO IMOBILIÁRIO · ATRASO NA OBRA
Atraso na entrega da obra: o que fazer quando a construtora não cumpre o prazo
Entenda o que pode ser feito legalmente nessa situação.
Resposta direta
A lei prevê 180 dias de tolerância após a data contratual de entrega. Ultrapassado esse prazo, você pode escolher entre rescindir o contrato com devolução integral e multa, ou manter o contrato e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso.
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O que a lei considera atraso
Atraso, juridicamente, não é qualquer dia além da data prevista no contrato. A maioria dos contratos de incorporação já embute uma tolerância de até 180 dias corridos além da data de entrega prometida, prevista na própria Lei do Distrato (Lei 13.786/2018). Esse prazo adicional é considerado legal e não gera, por si só, direito a indenização.
O atraso relevante, aquele que gera direito a compensação, começa a contar depois de esgotados esses 180 dias de tolerância.
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O prazo de tolerância de 180 dias
Se o contrato previa entrega em março de 2024, a construtora tem, em regra, até setembro de 2024 para concluir a obra sem que isso configure inadimplemento. Esse prazo só pode ser usado uma vez, não se soma a atrasos parciais nem se renova a cada nova promessa de entrega.
Cláusulas que preveem tolerância superior a 180 dias são vistas com desconfiança pela jurisprudência e podem ser consideradas abusivas, dependendo do caso.
Próximo passo
A obra já passou de 180 dias do prazo contratual?
Calculamos exatamente quanto você tem direito a receber e qual caminho, rescisão ou indenização, é mais vantajoso no seu caso.
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Suas duas alternativas após os 180 dias
- Rescindir o contratoVocê recebe de volta 100% do valor pago, corrigido monetariamente, mais a multa contratual prevista, tudo em até 60 dias após a rescisão, sem qualquer retenção da construtora.
- Manter o contrato e ser indenizadoVocê continua aguardando o imóvel, mas passa a receber indenização mensal de 1% do valor total pago, calculada sobre cada mês de atraso, até a entrega efetiva das chaves.
A escolha entre as duas alternativas é sempre do comprador, a construtora não pode impor a permanência no contrato nem oferecer apenas uma das opções.
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Como calcular a indenização por atraso
| Item | Como se calcula |
|---|---|
| Base de cálculo | 1% do valor total pago até o momento, por mês de atraso |
| Início da contagem | Primeiro dia após o fim do prazo de tolerância de 180 dias |
| Fim da contagem | Data da entrega efetiva das chaves (habite-se + imissão na posse) |
| Forma de pagamento | Pode ser cobrada ao final ou mensalmente, dependendo da negociação |
Exemplo prático: em um imóvel de R$ 500 mil já pago em 80% do valor (R$ 400 mil), cada mês de atraso além da tolerância gera indenização de R$ 4 mil. Em um atraso de 10 meses, o valor acumulado chega a R$ 40 mil.
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Atraso e vícios de construção somados
É comum que a obra atrasada seja entregue com problemas, infiltrações, acabamento malfeito, itens do memorial descritivo não cumpridos. Nesses casos, a indenização por atraso não substitui o direito de reclamar dos vícios: são pedidos independentes e podem ser cumulados na mesma ação, aumentando o valor total a receber.
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Obra paralisada: o que muda
Quando a obra está efetivamente parada, não apenas atrasada, mas sem atividade no canteiro por meses, o cenário jurídico muda. Isso pode configurar descumprimento mais grave do contrato, reforçando o pedido de rescisão por culpa exclusiva da construtora, o que evita qualquer retenção sobre os valores pagos e pode fundamentar indenização por danos morais, dependendo do impacto na vida do comprador.
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Como comprovar o atraso
- Contrato de compra e venda com a data de entrega prevista
- Comunicados da construtora sobre o cronograma da obra
- Prints ou registros de atualizações no site/portal do empreendimento
- Fotos do canteiro de obras, se possível, com data
- Consulta ao habite-se junto à prefeitura, quando disponível
- Protocolo de reclamações feitas à construtora
Quanto mais documentado o histórico, mais rápido é o cálculo da indenização e mais forte a posição em eventual negociação ou ação judicial.
Próximo passo
Levantamos o histórico da obra e calculamos o valor exato da sua indenização
Você recebe um parecer claro sobre rescisão vs. indenização, com os números do seu caso específico.
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Perguntas frequentes
A tolerância de 180 dias vale para qualquer contrato?
Vale para contratos de incorporação imobiliária firmados a partir de 27/12/2018. Contratos anteriores seguem o que foi pactuado e a jurisprudência da época.
Posso pedir indenização e continuar esperando o imóvel?
Sim. Uma das duas alternativas legais é manter o contrato e receber 1% do valor pago por mês de atraso, até a entrega efetiva.
A construtora avisou que vai atrasar mais. Isso muda algo?
Não. O prazo de tolerância de 180 dias é fixo e não se renova por comunicados da construtora, mesmo com aviso prévio, o direito à indenização ou rescisão permanece.
Posso cobrar advogado e custas da construtora?
Em ação judicial procedente, é comum a condenação da construtora em honorários sucumbenciais, o que reduz o custo efetivo para o comprador.
Quanto tempo leva para receber a indenização?
Depende da via: negociação direta pode ser mais rápida; via judicial, varia conforme o tribunal e a complexidade do caso.
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