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DISTRATO IMOBILIÁRIO · COBRANÇAS ABUSIVAS
Cobranças abusivas da construtora: taxas que podem ser questionadas no distrato
Entenda o que pode ser feito legalmente nessa situação.
Resposta direta
Comissão de corretagem embutida sem informação clara, taxa SATI, cobrança em dobro de administração e retenção calculada sobre o valor errado são as cobranças mais questionadas judicialmente em processos de distrato.
Nesta página
01
Comissão de corretagem embutida
É comum que a comissão de corretagem seja embutida no preço do imóvel sem informação clara ao comprador, ou cobrada separadamente mesmo quando já estava diluída no valor total. Os tribunais têm entendido que, se não houve informação prévia e clara sobre essa cobrança, o comprador pode pedir a restituição do valor pago a esse título, inclusive em caso de desistência dentro do prazo de 7 dias.
02
Taxa SATI e taxas de assessoria
A chamada "taxa SATI" (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária) e outras taxas de assessoria jurídica ou de "consultoria" cobradas no ato da assinatura já foram declaradas abusivas em diversos julgados, sob o argumento de que se trata de serviço não solicitado pelo comprador e sem comprovação de prestação efetiva. Esses valores costumam ser integralmente restituíveis.
Próximo passo
Seu contrato tem taxas que você não sabe explicar?
Fazemos um raio-x das cobranças do seu contrato para identificar o que pode ser questionado.
03
Retenção sobre o valor errado
Como já é regra na Lei do Distrato, a retenção em caso de desistência deve incidir sobre o valor efetivamente pago pelo comprador, nunca sobre o preço total do imóvel. Aplicar o percentual sobre o preço cheio é uma das cobranças abusivas mais recorrentes e mais fáceis de comprovar, bastando o comparativo entre o contrato e o demonstrativo de cálculo da construtora.
04
Cobrança de juros e correção indevidos
| Cobrança questionável | Por que é abusiva |
|---|---|
| Juros compostos antes da entrega das chaves | Juros só podem incidir após a entrega, conforme entendimento do STJ (Súmula 543 e precedentes) |
| Correção monetária por índice diferente do contratado | O índice deve ser exatamente o previsto em contrato, sem substituição unilateral |
| Multa moratória acima de 2% ao mês | Limite do Código de Defesa do Consumidor para relações de consumo |
05
Taxas de transferência e cessão
Taxas cobradas para transferir o contrato a terceiros (cessão de direitos) frequentemente extrapolam valores razoáveis, chegando a percentuais que inviabilizam a venda do direito aquisitivo. Cobranças de "anuência" muito acima do custo administrativo real também são passíveis de questionamento.
06
Como identificar cobranças abusivas no seu contrato
- Compare o demonstrativo de cálculo da construtora com o percentual e a base previstos em lei
- Verifique se há taxas com nomes genéricos ("assessoria", "consultoria", "SATI") sem descrição do serviço prestado
- Confira se a correção monetária aplicada corresponde exatamente ao índice contratado
- Some todas as taxas cobradas na cessão ou transferência e compare com o valor do imóvel
- Guarde todos os boletos, recibos e comunicados para comparação posterior
Próximo passo
Fazemos o levantamento completo das cobranças do seu contrato
Identificamos o que é legítimo e o que pode ser restituído, com um parecer objetivo sobre o valor recuperável.
07
Perguntas frequentes
Posso pedir de volta a comissão de corretagem?
Em muitos casos sim, especialmente se não houve informação clara sobre a cobrança antes da assinatura, ou em desistência dentro do prazo de 7 dias.
A taxa SATI é sempre ilegal?
A jurisprudência majoritária considera abusiva a cobrança de SATI sem comprovação de serviço efetivamente prestado e sem consentimento informado do comprador.
Como sei se a retenção foi calculada sobre o valor certo?
Compare o percentual aplicado com o valor total pago por você, não com o preço total do imóvel. Se os números não baterem, há indício de cobrança indevida.
Posso questionar taxas já pagas há alguns anos?
Depende do prazo de prescrição aplicável ao caso, que pode variar. Vale consultar um advogado para verificar se o prazo ainda está aberto.
Vale a pena questionar valores pequenos?
Somando todas as cobranças questionáveis de um contrato, o valor total recuperável costuma ser mais expressivo do que parece isoladamente.
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Conteúdo informativo, não configura consulta jurídica nem garantia de resultado. Cada caso deve ser analisado individualmente por um advogado. Publicidade nos termos do Provimento 205/2021 da OAB.
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