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Distrato imobiliário: rescisão de contrato e recuperação de capital
Entenda o que pode ser feito legalmente nessa situação.
Resposta direta
Distrato imobiliário é o desfazimento do contrato de compra e venda de um imóvel antes da sua conclusão e quanto você recebe de volta depende de um único fator: quem o causou.
Se a rescisão decorre de culpa da construtora, atraso além do prazo de tolerância, descumprimento do contrato, vício grave, o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 543) é de restituição integral e imediata dos valores pagos. Se a desistência parte do comprador, a Lei 13.786/2018 permite retenção de até 25% do valor pago, ou até 50% nos empreendimentos submetidos a patrimônio de afetação.
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O que é distrato imobiliário
Distrato é o acordo que desfaz um contrato. No mercado imobiliário, o termo é usado de forma ampla para qualquer rompimento do compromisso de compra e venda antes da entrega definitiva do imóvel, tanto por acordo entre as partes quanto por decisão judicial.
Ele aparece, na prática, em quatro cenários:
- A construtora atrasou e o comprador não quer mais esperar
- O comprador não consegue mais pagar por razões como perda de renda, mudança de vida, financiamento negado
- O contrato tem cláusulas que o comprador considera abusivas e busca rediscutir ou romper
- O imóvel entregue não corresponde ao que foi vendido
Como cada cenário produz uma consequência financeira diferente, a primeira pergunta a ser feita nunca deve ser "quanto eu recebo de volta", mas "por que o contrato está sendo desfeito".
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Distrato por culpa da construtora x desistência do comprador
Esta é a distinção que define tudo.
| Culpa da construtora | Desistência do comprador | |
|---|---|---|
| Situação típica | Atraso além da tolerância, descumprimento contratual, vício grave | Perda de renda, mudança de planos, financiamento negado |
| Quanto volta | Restituição integral (STJ, Súmula 543) | Valor pago menos a retenção legal |
| Retenção da construtora | Não cabe | Até 25%, ou até 50% com patrimônio de afetação |
| Prazo de devolução | Imediata (jurisprudência tem fixado prazos curtos, até 60 dias) | Até 180 dias, ou 30 dias após o habite-se em patrimônio de afetação |
| Comissão de corretagem | Costuma ser restituída | Em regra pode ser deduzida, se houve informação prévia |
Súmula 543 do STJ traduzida: quando o contrato é desfeito por culpa da construtora, ela devolve de uma vez tudo o que recebeu. Quando é desfeito por culpa do comprador, a devolução é parcial e ocorre de uma vez, nunca em parcelas espalhadas pelos anos seguintes.
Próximo passo
Antes de assinar o distrato que a construtora ofereceu
A proposta apresentada nem sempre corresponde ao que a lei prevê. Uma leitura do contrato indica a diferença.
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Quanto a construtora pode reter
A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) fixou os limites que valem para contratos firmados a partir de 28 de dezembro de 2018.
| Regime do empreendimento | Retenção máxima sobre o valor pago | Prazo para devolver |
|---|---|---|
| Regime comum | 25% | Até 180 dias do desfazimento |
| Patrimônio de afetação | 50% | Até 30 dias após o habite-se |
O que é patrimônio de afetação? É o regime no qual o dinheiro do empreendimento conta com contabilidade própria, ficando separado do caixa geral da incorporadora. Como o seu objetivo é proteger o comprador contra a falência da construtora, em contrapartida, a lei autorizou retenção maior e prazo de devolução vinculado à conclusão da obra.
Como saber qual é o seu regime: consta do memorial de incorporação registrado no cartório de registro de imóveis e, normalmente, no próprio contrato.
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Quando a Lei do Distrato não se aplica ao seu contrato
Ponto pouco conhecido e frequentemente decisivo para a causa. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a Lei 13.786/2018 não é retroativa, ou seja, ela vale para os contratos celebrados a partir de sua vigência, em 28 de dezembro de 2018.
Para contratos anteriores, aplica-se o entendimento consolidado antes da lei, no qual a jurisprudência trabalhava com percentuais de retenção bem menores do que os 25% hoje autorizados, sendo substancialmente mais favorável ao comprador.
Traduzindo: se o seu contrato é de 2016 ou 2017 e a construtora está aplicando a retenção de 25% "porque é a lei", existe fundamento para discutir. Verifique a data de assinatura antes de qualquer coisa.
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O que mais pode ser descontado e o que não pode
Além da retenção legal, a construtora costuma apresentar uma lista de deduções e nem todas se sustentam.
| Item | Situação |
|---|---|
| Comissão de corretagem | Pode ser transferida ao comprador se houve informação prévia e destacada do valor (STJ, Tema 938) |
| Taxa SATI (assessoria técnico-imobiliária) | Considerada abusiva pelo STJ no Tema 938, cabe restituição |
| Fruição / taxa de ocupação | Cabível quando o comprador já ocupou o imóvel, usualmente calculada por mês de uso |
| IPTU e condomínio do período de ocupação | Cabível se o comprador esteve na posse |
| Juros de obra após o prazo de entrega | Indevidos quando o atraso é da construtora (STJ, Tema 996) |
| Multa sobre o valor total do contrato | Costuma ser questionada, pois a base de cálculo deve ser o valor efetivamente pago |
| Despesas administrativas genéricas | Não se sustentam sem previsão contratual clara e demonstração |
O erro mais comum: aceitar que a retenção incida sobre o valor do contrato em vez do valor pago, já que a diferença entre as duas bases muda o resultado de forma expressiva.
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E o financiamento com o banco?
Quando existe financiamento bancário, o distrato tem duas frentes que precisam andar juntas.
Com a construtora: desfazimento do compromisso de compra e venda e definição do valor a restituir.
Com a instituição financeira: encerramento do contrato de financiamento, baixa da alienação fiduciária e acerto do saldo devedor.
Em ambas, duas situações merecem atenção:
- Financiamento à produção: o banco financia a obra e o comprador assume a dívida. Aqui o banco costuma integrar a cadeia e pode ser acionado em conjunto.
- Atraso da obra com contrato já assinado com o banco: o comprador segue pagando juros enquanto não recebe as chaves, uma das hipóteses em que a cobrança de encargos de atraso imputáveis à construtora é questionável.
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Como reduzir o prejuízo
- Reúna a documentação completaContrato, aditivos, memorial de incorporação, comprovantes de todos os pagamentos, e-mails e mensagens com a construtora.
- Verifique a data de assinaturaÉ o que define se a Lei do Distrato se aplica.
- Confirme o regime do empreendimentoPatrimônio de afetação muda a retenção máxima de 25% para 50%.
- Identifique a causa real do desfazimentoSe houve atraso, descumprimento ou vício, o caso não é de desistência, é de culpa da construtora e a consequência financeira é outra.
- Não assine a proposta de distrato antes de conferir os cálculosO termo de distrato costuma conter quitação plena e geral, encerrando qualquer discussão posterior.
- Some as cobranças questionáveisSATI, juros de obra após o prazo, base de cálculo indevida da retenção. Elas frequentemente representam uma parcela relevante do valor.
Próximo passo
Como trabalhamos
Fazemos a leitura do contrato e refazemos os cálculos antes de qualquer recomendação. Você recebe a diferença entre o que foi oferecido e o que a lei prevê, inclusive quando a diferença é pequena.
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Perguntas frequentes
Quanto a construtora tem que devolver no distrato?
Depende da causa. Se a rescisão decorre de culpa da construtora, o entendimento do STJ (Súmula 543) é de restituição integral e imediata. Se parte do comprador, a Lei 13.786/2018 permite retenção de até 25% do valor pago ou de até 50% em empreendimentos com patrimônio de afetação.
Em quanto tempo o dinheiro é devolvido?
No regime comum, a lei prevê até 180 dias do desfazimento. Com patrimônio de afetação, o prazo muda para até 30 dias após a expedição do habite-se. Quando a culpa é da construtora, a jurisprudência tem determinado a devolução imediata.
A Lei do Distrato vale para o meu contrato antigo?
A Lei do Distrato vale somente para contratos assinados a partir de 28 de dezembro de 2018. Caso o seu contrato tenha sido firmado antes dessa data, seu desfazimento segue o entendimento jurisprudencial anterior, regra mais favorável ao comprador.
A construtora pode reter 50% do que paguei?
Somente se o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação e o contrato for posterior à Lei 13.786/2018. Fora disso, o teto é de 25% do valor pago.
Posso desistir se o financiamento foi negado pelo banco?
Essa é uma das situações mais discutidas. A negativa de crédito, quando não decorre de conduta do comprador e o contrato condicionava a operação à aprovação, tem sido tratada de forma distinta da simples desistência. Depende do que o contrato prevê.
Já assinei o distrato. Ainda dá para discutir?
Depende do que foi assinado e das circunstâncias. Termos com quitação plena dificultam a rediscussão, mas cláusulas abusivas e vícios de consentimento podem ser examinados. É uma análise que exige o documento em mãos.
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