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DISTRATO · LEI 13.786/2018
Lei do Distrato: o que a Lei 13.786/2018 realmente diz
Entenda o que pode ser feito legalmente nessa situação.
Resposta direta
A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, alterou a Lei de Incorporações (4.591/64) e a Lei de Parcelamento do Solo (6.766/79) para disciplinar o desfazimento de contratos de compra de imóvel na planta ou em loteamento, fixando que, na desistência por iniciativa do comprador, a construtora pode reter até 25% do valor pago ou até 50% quando o empreendimento está submetido a patrimônio de afetação.
Além disso, a lei estabeleceu prazo de 180 dias para a devolução (ou 30 dias após o habite-se, em patrimônio de afetação), definiu o prazo de tolerância de 180 dias para a entrega da obra e a obrigatoriedade do quadro-resumo. Vale somente para contratos celebrados a partir de 28 de dezembro de 2018.
Nesta página
01
O que a lei mudou, em resumo
Antes de dezembro de 2018, não havia regra legal específica sobre quanto uma construtora poderia reter em caso de desistência. A definição vinha da jurisprudência, que trabalhava com percentuais consideravelmente menores.
A Lei 13.786/2018 trouxe previsibilidade e, na prática, elevou o patamar de retenção, tendo como pontos centrais:
| Tema | O que a lei estabeleceu |
|---|---|
| Retenção na desistência | Até 25% do valor pago (regime comum) |
| Retenção com patrimônio de afetação | Até 50% do valor pago |
| Prazo de devolução | 180 dias, ou 30 dias após o habite-se |
| Prazo de tolerância para entrega | 180 dias além da data contratual |
| Atraso além da tolerância | Rescisão com devolução integral em 60 dias ou manutenção do contrato com indenização de 1% do valor pago por mês de atraso |
| Quadro-resumo | Obrigatório no contrato com todas as consequências do desfazimento |
| Direito de arrependimento | 7 dias nas vendas realizadas fora da sede do incorporador |
02
Os percentuais de retenção
Regime comum: até 25% do valor pago
A base de cálculo é o valor efetivamente pago pelo comprador, não o preço total do imóvel. Essa é a confusão mais frequente (e a mais cara).
Exemplo: imóvel de R$ 500.000, com R$ 100.000 já pagos. A retenção máxima é de 25% sobre R$ 100.000, ou seja, R$ 25.000, e não 25% sobre R$ 500.000.
Patrimônio de afetação: até 50% do valor pago
O patrimônio de afetação é o regime em que o empreendimento tem contabilidade e patrimônio separados dos da incorporadora. Ele protege o comprador em caso de falência da construtora, mas a lei permitiu retenção maior.
Para saber se o seu empreendimento está afetado, verifique o memorial de incorporação registrado no cartório de registro de imóveis ou a averbação específica na matrícula.
03
O prazo de devolução
| Regime | Prazo legal |
|---|---|
| Regime comum | Até 180 dias contados do desfazimento do contrato |
| Patrimônio de afetação | Até 30 dias após a expedição do habite-se |
| Rescisão por culpa da construtora | Devolução integral; a jurisprudência tem determinado prazo curto, usualmente até 60 dias |
Ponto de atenção no patrimônio de afetação: se a obra está atrasada, o habite-se demora e a devolução acompanha esse atraso. Em obras paralisadas, o comprador pode ficar anos sem receber, fazendo com que a discussão sobre culpa da construtora impacte diretamente no cenário.
Próximo passo
A construtora aplicou a retenção sobre o valor errado?
Retenção sobre o preço do imóvel, e não sobre o valor que você pagou, é um dos erros de cálculo mais comuns.
04
O prazo de tolerância de 180 dias
A lei consolidou algo que já era prática de mercado: o contrato pode prever até 180 dias de tolerância além da data de entrega prevista. Na prática, isso significa que um imóvel com entrega prometida para junho pode ser entregue em dezembro, sem configurar atraso jurídico.
Após os 180 dias, o comprador passa a ter duas alternativas, à sua escolha:
Alternativa 1, Rescindir o contrato: o comprador recebe de volta o valor integral do que pagou, corrigido, além da multa contratual, em até 60 dias. Sem retenção.
Alternativa 2, Manter o contrato e ser indenizado: recebe indenização de 1% do valor pago por mês de atraso até a entrega efetiva do imóvel.
Traduzindo: passado o prazo de tolerância, a escolha é sua e a construtora não pode impor a permanência no contrato.
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O quadro-resumo obrigatório
A lei criou a exigência de que o contrato traga, logo no início, um quadro-resumo destacado com:
- Preço total e forma de pagamento
- Índice de correção e periodicidade
- Consequências do desfazimento, com os percentuais de retenção
- Prazo de devolução dos valores
- Taxas e encargos adicionais
- Informações sobre o direito de arrependimento
Se o quadro-resumo não existe ou está incompleto, a lei prevê ao comprador a possibilidade de notificar o vendedor para sanar a omissão em 30 dias. Não sanada, o contrato pode ser rescindido por culpa do vendedor, algo que muda inteiramente a consequência financeira.
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O direito de arrependimento em vendas fora do estande
Quando a compra é feita fora da sede do incorporador, em estande de vendas em shopping, feirão, evento ou pela internet, o comprador tem 7 dias contados da assinatura para se arrepender, recebendo de volta tudo o que pagou, inclusive a comissão de corretagem.
O exercício do arrependimento precisa ser comunicado por escrito e o comprovante de envio deve ser guardado.
07
Quando a lei NÃO se aplica
A Lei 13.786/2018 não é retroativa e não se aplica em três hipóteses:
- Contratos anteriores a 27 de dezembro de 2018Continuam regidos pelas regras anteriores e pela jurisprudência consolidada até então, o que costuma ser mais favorável ao comprador quanto aos percentuais de retenção.
- Loteamentos regidos por lei específicaLoteamentos populares e alguns outros formatos seguem regramento próprio, com regras de rescisão diferentes.
- Imóveis usados ou não vinculados a incorporaçãoA lei foi feita para o mercado de incorporação imobiliária (imóvel na planta); compra e venda de imóvel pronto entre particulares segue o Código Civil.
08
O que a lei não resolveu
Apesar de ter trazido mais previsibilidade, a Lei do Distrato deixou pontos em aberto que ainda dependem de interpretação judicial:
- O que caracteriza "culpa da construtora" para fins de devolução integral sem retenção
- Como calcular a indenização quando o atraso se soma a vícios de construção
- O tratamento de cláusulas de tolerância superiores a 180 dias, consideradas abusivas por parte da jurisprudência
- A cumulação da multa contratual com danos morais em casos de atraso prolongado
- Os critérios exatos para reconhecer patrimônio de afetação irregular
Próximo passo
Analisamos seu contrato à luz da Lei do Distrato antes de qualquer decisão
Enviamos um parecer objetivo sobre os percentuais aplicáveis ao seu caso, prazos e valores a recuperar.
09
Perguntas frequentes
A Lei do Distrato vale para qualquer tipo de desistência?
Não. Ela se aplica a contratos de incorporação imobiliária firmados a partir de 27/12/2018. Contratos anteriores ou fora do regime de incorporação seguem outras regras.
Posso desistir a qualquer momento e só perder 25%?
O percentual de até 25% (ou 50% em patrimônio de afetação) é o limite máximo previsto em lei, mas o contrato pode prever percentual menor. Cada caso exige análise do contrato específico.
A construtora pode reter mais do que a lei permite?
Não. Cláusulas que extrapolam os limites legais são passíveis de revisão judicial, e o valor retido a maior pode ser cobrado de volta.
E se o atraso da obra já passou dos 180 dias de tolerância?
Você pode escolher entre rescindir com devolução integral e multa, ou manter o contrato recebendo indenização mensal de 1% do valor pago.
Em quanto tempo recebo o valor de volta após o distrato?
Em regime comum, até 180 dias do desfazimento; em patrimônio de afetação, até 30 dias após o habite-se. Em rescisão por culpa da construtora, a devolução costuma ser mais rápida.
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